아파트 상속세 계산 한 번에 끝내기, 지금 예상세액 확인하세요

부모님의 아파트를 상속받게 되면 익숙하지 않은 세금 문제부터 떠오릅니다. 한 번도 경험해보지 못한 영역이라 어디서부터 확인해야 할지 막막하게 느껴질 수 있습니다. 이럴 때는 정확한 기준으로 아파트 상속세 계산을 차근히 이해해보는 것이 첫걸음입니다. 이번 글에서는 아파트 상속세 계산에 대한 정보를 넣어 놨으니, 천천히 확인해 보시기 바랍니다.
 

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목차

• 1. 아파트 상속세 계산 구조부터 이해하기
  
• 2. 아파트 상속세 계산 시 과세기준
  
• 3. 2026년 상속세 세율 구조
  
• 4. 아파트 상속세 계산의 핵심, 공제 구조
  
• 5. 금액별 아파트 상속세 계산 사례
  
• 6. 아파트 상속세 계산 시 자주 하는 오해
  
• 7. 상속 후 양도세까지 고려해야 하는 이유

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아파트 상속세 계산 구조부터 이해하기

 
아파트 상속세 계산 공식은 간단합니다.

상속세 = (총 상속재산 – 공제) × 세율 – 누진공제

 
중요한 점은 아파트 상속세 계산은 상속인별이 아니라 전체 유산 기준(유산세 방식)으로 먼저 계산된다는 것입니다. 자녀가 1명이든 2명이든, 먼저 총 세금을 구한 뒤 나누는 구조입니다. 따라서 지분을 나눈다고 해서 총 세액이 줄어들지는 않습니다.

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아파트 상속세 계산 시 과세기준

많은 분들이 아파트 상속세 계산을 공시지가 기준으로 생각하지만, 실제 원칙은 시가 기준입니다.
 

• 평가 기준일 : 사망일
• 평가 방식 : 사망일 전후 6개월 내 실거래가 우선 적용
• 공시지가는 보충적 기준

즉, 최근 실거래가가 있다면 그 금액이 아파트 상속세 계산의 기준이 됩니다. 고가 아파트일수록 시가 적용 여부에 따라 세금 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

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2026년 상속세 세율 구조

상속세 세율

과세표준	세율	누진공제
1억 이하	10%	-
1억~5억	20%	1천만원
5억~10억	30%	6천만원
10억~30억	40%	1억6천만원
30억 초과	50%	4억6천만원

아파트 상속세 계산은 누진세 구조이기 때문에 과세표준이 커질수록 세율이 급격히 올라갑니다. 특히 15억 이상부터는 세 부담이 크게 증가합니다.

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아파트 상속세 계산의 핵심, 공제 구조

아파트 상속세 계산에서 가장 중요한 부분은 공제입니다.

주요 공제 항목

• 일괄공제 5억원
• 배우자 공제 (최소 5억 ~ 최대 30억)
• 자녀 인적공제 1인당 5천만원
• 금융재산 공제
• 동거주택 공제
• 채무 공제
• 장례비 공제

공제를 얼마나 받을 수 있는지 확인하면 세금 차이가 달라집니다.

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배우자가 있는 경우

일괄공제 5억원 + 배우자 공제를 동시에 적용할 수 있습니다.
즉, 아파트 상속세 계산 시 배우자가 일정 지분 이상 상속받으면 세금이 크게 줄어듭니다.

배우자가 없는 경우

일괄공제 5억원 또는 기초공제+인적공제 중 선택입니다.
보통 자녀 수가 적다면 일괄공제가 유리합니다.

공제 구조를 제대로 이해하는 것이 정확한 아파트 상속세 계산의 핵심입니다.

 

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금액별 아파트 상속세 계산 사례

사례 1. 10억 아파트 (배우자 있음)

공제 : 일괄 5억 + 배우자 5억
과세표준 0원
👉 상속세 0원

이 경우 아파트 상속세 계산 결과 세금이 발생하지 않습니다.

사례 2. 10억 아파트 (배우자 없음, 자녀 2명)

공제: 일괄 5억
과세표준: 10억 – 5억 = 5억
5억 × 20% = 1억
누진공제 1천만원 차감
👉 상속세 9천만원
 
자녀가 2명이든 1명이든 아파트 상속세 계산 총세액은 동일합니다.

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아파트 상속세 계산 시 자주 하는 오해

• 지분 나누면 세율 낮아진다
  → 총 유산 기준이라 동일
• 공시지가 기준이다
  → 시가 원칙
• 배우자 공제는 5억 고정
  → 실제 상속분만큼 공제
• 집 한 채면 세금 거의 없다
  → 고가 아파트는 세 부담 큼

정확한 아파트 상속세 계산 없이 막연히 판단하면 큰 오차가 발생할 수 있습니다.

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상속 후 양도세까지 고려해야 하는 이유

상속 당시 시가가 취득가액이 됩니다.
예를 들어 20억에 상속받고 23억에 매도하면 3억에 대해 양도세가 발생합니다.
따라서 아파트 상속세 계산뿐 아니라 향후 매도 계획까지 함께 고려해야 절세 전략이 완성됩니다.

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아파트 상속세 계산은 처음에는 낯설고 복잡해 보이지만, 기본 구조만 이해하면 충분히 스스로 가늠해볼 수 있습니다. 상속세는 상속인 각자가 따로 계산하는 방식이 아니라 전체 상속재산을 기준으로 먼저 세액을 산출하는 유산세 구조라는 점이 핵심입니다. 따라서 지분을 어떻게 나누느냐에 따라 각자의 부담액은 달라질 수 있지만, 전체 세금 총액이 줄어드는 것은 아니라는 점을 기억해야 합니다. 또한 배우자가 있는 경우에는 일괄공제 5억원과 배우자 공제를 함께 적용할 수 있어 세금 차이가 크게 벌어질 수 있습니다. 반대로 배우자가 없는 경우에는 일괄공제와 인적공제 중 하나를 선택해야 하므로 공제 전략이 더욱 중요해집니다. 같은 20억 아파트라도 공제 적용 방식에 따라 수억원의 차이가 발생할 수 있기 때문에 단순한 예상이나 주변 사례만으로 판단하는 것은 위험합니다. 아파트 상속세 계산 시에는 사망일 기준 시가 확인, 상속인 구성 파악, 예상 지분 비율 설정, 적용 가능한 공제 항목 검토까지 단계적으로 접근해야 정확한 결과를 얻을 수 있습니다. 특히 고가 아파트일수록 세율 구간이 급격히 올라가기 때문에 작은 차이도 큰 세액 차이로 이어질 수 있습니다. 더 나아가 상속 이후 매도 계획이 있다면 양도세까지 함께 고려한 종합적인 판단이 필요합니다. 결국 가장 확실한 방법은 우리 집 상황에 맞춰 직접 아파트 상속세 계산을 해보고, 공제 적용 전후의 차이를 비교해보는 것입니다. 미리 구조를 이해하고 숫자로 확인해두면 예기치 않은 세 부담을 줄이고 보다 합리적인 결정을 내릴 수 있습니다.