2026 다주택자 양도세 중과 폐지 핵심정리 — 절세 방법까지 안내!

2026년 5월 9일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 폐지가 종료됩니다. 조정대상지역의 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가 적용되어 세금 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.
이번 글에서는 다주택자 양도세 중과 폐지와 관련한 모든 정보를 정리했으니, 천천히 확인하시고 유예 종료 전까지 거래 계획과 절세 방법을 꼼꼼히 준비하는 것이 중요합니다.

 

매도 계획 중이시라면 지금 바로 양도세 먼저 계산해 보시기 바랍니다.

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목차

• 1. 다주택자 양도세 중과 폐지란 무엇인가요?
  
• 2. 2026년 ‘다주택자 양도세 중과 폐지 종료’란 무엇일까요?
  
• 3. 다주택자 양도세 중과 폐지는 어떻게 적용되나요?
  
• 4. 기존 유예 정책은 어떻게 운영됐나요?
  
• 5. 유예 종료 후 세금 부담 변화 실제 예시
  
• 6. 다주택자 양도세 중과 폐지 후 정부 보완책
  
• 7. 유예 종료 전·후 절세 전략
  
• 8. 자주 묻는 질문: 다주택자 양도세 중과 폐지

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다주택자 양도세 중과 폐지란 무엇인가요?

 

양도세는 집을 팔아서 생긴 차익에 붙는 세금입니다.
다주택자에게는 추가 세율을 더 붙이는 제도가 있는데, 이를 중과 폐지 유예 제도라고 부릅니다.

예를 들어 기본 양도세가 20%라면:

• 2주택자는 +20%포인트 → 총 40%
• 3주택 이상은 +30%포인트 → 총 50%

즉, 다주택자는 일반 세금보다 훨씬 많이 낼 수 있습니다. 

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2026년 ‘다주택자 양도세 중과 폐지 종료’란 무엇일까요?

2022년부터 2025년까지 정부는 다주택자 중과 폐지를 면제해 주는 유예 제도를 운영했습니다.
하지만 2026년 5월 9일부로 유예가 종료되면서 다시 원래대로 중과가 적용됩니다.

즉, 5월 9일 이후에는 다주택자에게 중과가 다시 적용됩니다.
거래 계획을 세울 때 반드시 이 날짜를 고려해야 합니다.

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다주택자 양도세 중과 폐지는 어떻게 적용되나요?

기본 양도세는 집을 팔아서 얻은 차익에 따라 6~45% 누진세율이 적용됩니다.
여기에 중과 폐지 유예 종료 후 세율을 적용하면 이렇게 계산됩니다:

• 2주택자: 기본세율 + 20%포인트
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%포인트

예) 양도차익 5억 원, 기본세율 45% →

• 2주택자: 45% + 20% = 65% → 5억 × 65% = 3억 2,500만 원
• 3주택 이상: 45% + 30% = 75% → 5억 × 75% = 3억 7,500만 원

실제로 내야 하는 세금이 크게 늘어납니다. 

 

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기존 유예 정책은 어떻게 운영됐나요?

유예 기간에는 계약 체결 후 잔금 지급이나 등기 완료 조건을 만족하면 중과 폐지가 적용되었습니다.
이 정책은 거래 위축 방지와 여유를 위해 시행됐습니다. 하지만 2026년 5월 9일 이후에는 유예가 종료되어 더 이상 면제는 적용되지 않습니다.

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유예 종료 후 세금 부담 변화 실제 예시

예시 1: 2주택자, 양도차익 5억 원, 기본세율 30%

• 유예 적용 시: 5억 × 30% = 1억 5,000만 원
• 유예 종료 후: 5억 × (30%+20%) = 5억 × 50% = 2억 5,000만 원
• 증가 금액: 1억 원 추가 부담

예시 2: 3주택 이상, 양도차익 6억 원, 기본세율 35%

• 유예 적용 시: 6억 × 35% = 2억 1,000만 원
• 유예 종료 후: 6억 × (35%+30%) = 6억 × 65% = 3억 9,000만 원
• 증가 금액: 1억 8,000만 원 추가 부담

포인트: 5월 9일 이후 거래 시 세율 상승 → 실제 세금 부담 급증
거래 계획과 세금 계산을 미리 하는 것이 필수입니다.

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다주택자 양도세 중과 폐지 후 정부 보완책

다주택자 양도세 중과 유예 폐지 보완책

무엇을 바꿨나요?	쉽게 설명하면	언제까지 적용되나요?
잔금·등기 유예	5월 9일까지 집 계약만 하면, 돈 주고 등기 완료까지 조금 더 시간을 줘요.	강남·용산: 4개월 / 다른 조정지역: 6개월
세입자 거주 보장	세입자가 살고 있는 집을 팔 때, 최소 기간 동안 거주를 보장해 줘요.	계약 기간 동안
중과 폐지 자체 연장 없음	유예 기간을 늘리는 것은 없어요. 5월 9일 이후에는 중과 폐지 종료 → 중과 적용	5월 9일 이후
실거주 규칙 완화	새 집으로 이사해야 하는 규칙을 최대 2년까지 미룰 수 있어요.	일부 규제 지역

쉽게 기억하는 팁

• 5월 9일 전에 계약 = 잔금·등기 유예 가능 
• 세입자 있는 집도 최소 기간 동안 거주 보장 
• 중과 폐지 자체 연장은 없음 
• 새 집으로 이사 규칙 최대 2년 유예 가능 

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유예 종료 전·후 절세 전략

유예 종료 전의 절세 전략

계약을 5월 9일까지 체결

• 유예 종료일 전까지 매매 계약서만 작성해도 유예가 인정됩니다.
• 계약을 먼저 체결하면, 잔금 지급과 등기 완료는 이후 일정 기간 이내에 마치면 됩니다.

잔금·등기 완료까지 기간 계산

• 정부는 보완책으로 계약일로부터 일정 기간까지는 양도세 중과를 적용하지 않도록 하는 조치를 마련했습니다.
• 예: 서울 강남권이나 용산 등 일부 지역에서는 계약 후 4개월까지 잔금·등기 완료 시 유예가 인정될 수 있습니다.
• 신규 조정대상지역이라면 6개월까지 연장 적용되는 곳도 있어요.

세입자 있는 주택은 실거주 의무 유예 활용

• 세입자가 있는 집을 팔 경우, 실거주 요건을 최장 2년까지 유예해주기도 합니다. 즉, 세입자 계약 중에도 해당 기간 내 매도를 계획하면 부담을 낮출 수 있습니다.

매도 시점 전략 세우기

• 가능하면 5월 9일 전에 매도 계획을 확정하고, 계약 후 잔금 일정까지 고려해 중과 유예를 최대한 누리세요.
• 거래를 조금 더 미루더라도 계약만 먼저 체결해 두면 향후 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

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유예 종료 후의 절세 전략

거래­ 시점과 세율 계산 꼼꼼히 확인

• 중과가 다시 적용되면 세율 자체가 높아집니다.
• 기본세율(6~45%)에 2주택자 +20%, 3주택 이상 +30%가 더해질 수 있어 세금 부담이 커집니다.
• 특히 장기보유공제 등 특례가 중과 적용 시 배제될 수 있으므로 꼼꼼히 계산할 필요가 있습니다.

증여 전략 고려하기

• 단순 매각 대신 가족에게 증여로 재분배하는 방법을 검토할 수 있습니다.
• 세금을 줄일 수 있는 또 다른 방법이 될 수 있습니다.
  (※ 다만 증여 역시 증여세가 있으므로 꼭 세무 전문가와 상담하세요.)

보유 전략 재검토

• 중과 시점 이후 급매물이 늘고 시장 상황이 변화할 수 있습니다.
• 보유 기간을 늘려 시장 상황을 주시하거나 수익을 최적화할 기회를 찾는 것도 한 방법입니다.

 

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자주 묻는 질문: 다주택자 양도세 중과 폐지

Q1. 5월 9일 전에 계약만 하면 중과 폐지를 적용받을 수 있나요?

• 네, 계약 체결만 5월 9일 이전이면 잔금·등기 완료까지 유예 적용이 가능합니다.

Q2. 세입자가 있는 집은 어떻게 되나요?

• 세입자가 최소 기간 동안 거주할 수 있도록 보장됩니다.

Q3. 중과 폐지 자체를 연장할 수 있나요?

• 아니요, 5월 9일 이후에는 중과 폐지 유예가 종료되고 중과가 적용됩니다.

Q4. 새 집으로 이사 규칙은 어떻게 되나요?

• 최대 2년까지 실거주 의무를 유예할 수 있습니다.

Q5. 세금 부담을 줄이는 방법이 있나요?

• 유예 종료 전 계약, 잔금·등기 일정 조율, 실거주 요건 확인 등으로 세금 부담을 미리 줄일 수 있습니다.